전·월세 계약..이것만은 꼭 확인하자

전·월세 계약..이것만은 꼭 확인하자

이데일리 | 김정훈 | 입력 2011.09.27 17:46

[이데일리TV 김정훈 PD] 계속되는 전세난 속에도 이사철을 맞아 전·월세 이사는 늘어나고 있다. 이에 따라 전세와 관련된 사기 사건이나 분쟁 사례도 같이 증가하는 추세다. 부동산 전문 박경준 변호사와 전·월세 계약 시에 주의할 점에 대해서 자세히 알아봤다. Q: 전세와 관련된 피해를 막기 위해서 계약 당시 꼼꼼하게 살펴봐야 할 사항은?  A: 우선 소유자와 직접 계약을 체결하는 것이 가장 안전하다. 가끔 소유자의 배우자나 자녀가 임대차계약을 맺으러 나오는 경우가 있다. 소유자가 아닌 소유자의 가족이 나온다면 곧 대리인의 자격이 된다. 대리자와 계약을 할 때는 대리권한을 확인해야 한다. 소유자의 인감증명서와 인감도장이 날인된 위임장을 지참했는지 확인하고 소유자 본인과 직접 통화를 해보는 것이 좋다. Q: 계약하려는 주택의 상태도 중요할 것 같다. 피해야 할 임차주택이 있다면?  A: 일반적으로 주택을 직접 보고 계약을 하므로 물적인 하자가 있는지 대충은 확인하게 된다. 그러나 주택에 권리상 하자가 있는지도 자세히 살펴볼 필요가 있다. 부동산중개인을 통해 거래한다면 보통 부동산중개인이 등기부등본이나 건축물대장을 확인시켜주기 때문에 그나마 문제가 적지만 인터넷을 통한 직거래 같은 경우 이를 직접 확인해야 한다. 가압류나 가등기, 근저당권설정등기 등이 되어 있는지 확인하고 특히 임대인이 너무 많은 금액의 근저당권설정등기를 해놓았다면 보증금을 반환받는 것이 곤란할 수도 있고 임대인이 이자 납부를 하지 않아 근저당권에 따른 경매가 진행될 수 있으니 피하는 것이 좋다. Q: 임대기간이 종료되어 이사를 나가야 하는데 집주인이 보증금을 내어주지 않아 이사를 못 가는 경우도 있다. 이럴 때는 어떻게 대처해야 하나?  A: 주택임대차보호법상의 우선변제력은 주택에 거주하면서 주민등록을 유지해야 보호받을 수 있다. 가능하다면 소송이 아닌 협의에 의해 보증금을 반환받는 것이 좋지만 만일 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없는데 다른 임차인도 구하지 못하고 있다면 보증금반환청구소송을 제기할 수 있다. 그리고 먼저 이사를 나와야 할 상황이라면 임차권등기명령제도를 이용하여 임차주택에 임차권등기를 해놓고 이사 후 보증금반환청구소송을 제기하면 된다. Q: 임대계약을 연장할 때 꼭 점검해야 할 점이 있다면?  A: 계약을 연장할 때는 다시 등기부등본을 떼어서 권리의 변동이 있는지 확인하는 것이 중요하다. 특히 요즘은 임대인과 임차인의 거주지가 달라 세입자가 집주인의 생활 상황을 정확히 알지 못하는 경우가 많기 때문이다. 주택이 상속되거나 증여가 되어 임대인의 지위에 변동이 생기는 경우가 있으므로 등기부등본을 다시 확인한 후 정확히 임대인이 누구인지 살펴볼 필요가 있다. 더 자세한 내용은 9월 27일 방송된 이데일리TV(  http://www.edailytv.co.kr

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